Általános szakmai közérzet, és kiútkeresés
Szakmai javaslatok a településkép javítására a település- és térségfejlesztés módszertanának megújításán keresztül

Az épített környezet védelmének és alakításának minősége a fejlesztésben érdekelt szereplők összességének döntésein múlik. Kik ők? A közszféra (állam, önkormányzatok, hatóságok), a fejlesztők, a szakma (építészek, urbanisták, mérnökök, pályázatírók, stb.) Sokszor feltevődik a kérdés, hogy kié a felelősség településeink épített környezetének alakításáért, e három szereplő közül. Véleményem szerint a településeink, térségeink fejlesztésének minősége mindannyiuk döntéseinek és együttműködésük minőségén múlik.

Egyre több botrányos fejlesztési projektről hallunk mostanában. Mivel ezek nem véletlen események sora, hanem egyre általánosabb jelenség, ezért érdemes jobban megvizsgálnunk, hogy mi az oka ennek, és a megoldást is, e vizsgálat után érdemes keresni.

Olyan fejlesztési környezetre van szükség, amelyben…

• biztonságban van a politikus, mert nem kell attól félnie, hogy szakmai szervezetek, hatóságok állják útját a reális fejlesztési elképzeléseinek.
• biztonságban van a fejlesztő, mert a tervezett beruházásainak megtérülése kiszámíthatóvá válik.
• biztonságban van az építésztársadalom, mert munkája felértékelődik, engedély-beszerzői tevékenység helyett életenergiáját kreatív tervek megvalósításába fektetheti, és módjában áll a munkaerejének magasabb szintű újratermelésére is.

A probléma lényegét abban látom, hogy minden tér(ség)nek van egy fejlesztési potenciálja, amely eredményeként a fejlesztési szándék ott, előbb vagy utóbb megjelenik. Ez nem a fejlesztők profitéhsége miatt van, hanem azért mert azt, mint valós igényt érzékelik, és az ő dolguk ennek a realizálása. Ha egy város valós fejlesztési potenciálja nem nyer teret magának irányított módon, akkor spontán módon és erőszakkal jelenik meg a térben, ezért célszerű, ezt a fejlesztési potenciált a közszféra által proaktív módon menedzselni, persze ehhez tudnunk kell, hogy milyen elvek mentén.

Sajnos nincs sem az országnak, térségekre, városokra, stb. lebontott aktív és koherens fejlesztéspolitikája, amely az ország fejlődését vagy inkább mondhatjuk: „túlélését” szolgálja és amely meghatározza a pioritást az általánosan elfogadott alapelvek között (pl.: fejlesztés kontra értékvédelem).

Az elmúlt időszakban, az egyes fejlesztésekben érdekelt szereplők iszap-birkózásnak lehettünk szemtanúi, amelyek nem vezetnek sehova. Pedig a fejlesztések szereplőinek meg van a maga sajátos szerepe, motivációja, érdekrendszere, amelyből, ha csak az egyik szereplő is hiányzik, felborul a rendszer. Általános hozzáállás, hogy a tünet-együttes mélyebb okainak vizsgálata helyett megelégszünk a szereplők hibáztatásával, pedig minden jelenség mögött összetett működési zavarok vannak. Azt állítom, hogy nem egy vagy két emberen kell elverni a port a változásért, hanem ezt az összes körülményt, rendszerében kell felülvizsgálni.

Minden városi térnek, térségnek, sőt egy országnak is van egy fejlesztési potenciálja, amely adottságaiból fakad, és amelyet tudatosan, egy közös vízió mentén lehetne és kellene fejleszteni. A magánfejlesztők ezt a potenciált akarják kihasználni, az ő dolguk, hogy a piaci igényeket mérlegeljék, kielégítsék, és a kockázathoz mért profitot a végén elkönyveljék.

Jó lenne tisztázni végre, miként pozícionáljuk magunkat az európai térben, mi a fővárosunk valós fejlesztési potenciálja, és ennek hogyan kellene leképeződnie az épített környezetre. Jó lenne tudni, hogy ennek megvalósításában ki lesz az, aki a szereplőket motiválja, irányítja, aki az együttműködést megszervezi. Ha ez nincs, maradnak a spontán folyamatok.

A közszféra által irányított, kezdeményező típusú, térségi és településfejlesztési stratégia, valamint ezek aktív menedzsmentjének hiányában a fejlesztések kezdeményezői szinte kizárólag a magánfejlesztők lettek, akik természetesen egy adott tér fejlesztési potenciálját kívánják kihasználni. Megjelenésüket legtöbbször ellenszenv kíséri, amely persze magyarázható az üzleti előnyök nem mindig etikus megszerzésével is, de valójában a fő probléma, hogy az ott élőket felkészületlenül, és váratlanul éri, életmódjukat, ingatlanuk értékét befolyásolja. Ezeket, a magas labdákat persze, a politikai közélet minden szereplője fel is használ, és le is üt. Így vagy úgy, tehát az egyre szaporodó botrányok, már az országos jelentőségű projekteket is eléri, és sajnos be is dönti.

Település- és építésztervezői munkám során folyamatosan érzékeltem azt a rossz megítélést a külföldi partnerek részéről, amely az állandó döntési bizonytalanságból, a váratlanul felbukkanó rosszakarók tömegéből, az áthatolhatatlan jogszabályok és hivatali struktúrák ellenállásából adódó óriási kockázatból ered.

A nyugat-európai országokban, egy nemzetközi és egy országos jelentőségű projekt esetén, amikor annak közös létrehozásáról az érintett felek (állam, régió, település, fejlesztő) megegyeznek, már lényegesen csökken a megvalósulás, és így a befektetett tőke kockázata is, az egyes szereplők között konszenzus van. Természetesen ezek jól előkészített projektek, a térség és a település fejlesztési politikája kidolgozott, jól kommunikált, minden szempontból megalapozott. Nálunk ezek hiányában a kockázat, a használatbavételi engedély kiadásáig folyamatosan magas szinten van, és még az utolsó pillanatban is elbukhat egy projekt. Ez természetesen futótűzként terjed a nemzetközi pénzügyi világban, porig rombolva Magyarország megítélését.

A probléma megoldása az állam, a régió és a települési önkormányzat, tehát a közszféra kezében van, amelynek egy tér valós potenciáljára épülő, komplex problémákat kezelő térségfejlesztési projektek, megvalósítását kellene kezdeményezni, menedzselni, és hozzá az eszközrendszert, így a finanszírozást is és a fejlesztői oldalt is megszervezni. Egy, a többség, és a fejlesztők által is vonzó és reális jövőkép mentén létrejövő fejlesztési elképzelés növelné az együttműködési készséget, amely kivetülne az egész települési környezetre, és a fejlesztési projektek sikerére.

Ma a települések, vagy térségek valós fejlesztési potenciálját és valódi lehetőségeit a helyi politika jellemzően nem kívánja tudomásul venni, ezért nem is kezeli. Rutinszerűen alkalmazott eszközrendszerrel, és elvek mentén, már nem tudja ezeket hatékonyan irányítani és motiválni. Mivel kimondva, vagy kimondatlanul, de e hiányosságai tudatában van, fél a fejlesztések, fejlesztők megjelenésétől, ösztönösen ellenáll nekik, és velük szemben irreális követelései vannak: tilt és szabályoz. A másik véglet, hogy koncepció nélkül beengedi. Mindegyik a fent elemzett nem jó működés(tetés) eredménye.

Így vagy nem történik semmi hosszú évekig egy településen, és elindul a lassú leépülés, a problémák elmélyülése, vagy váratlanul zúdul rá az adott térre, térségre egy nagyobb, nem biztos, hogy pontosan oda illő projekt. Ezzel viszont azt érjük el, hogy az ott élők a fejlesztési szándékot sokszor indokolatlannak és erőszakosnak élik meg.

A harmadik, nevezzük kompromisszumos megoldásnak, hogy óvatosan, csak kisebb ütemekben engedik a fejlesztéseket megvalósulni, amelynek a településfejlesztésre nézve más negatív következményei lehetnek. Minden döntésünk vagy nem döntésünk, jó- és rosszdöntésünk leképeződik a települési térben.

Érd kiváló példája a városi léptékben megvalósuló araszoló, tömbönkénti fejlődésnek, az óriás falu ellentmondásainak, amely már egyre inkább ismert, és általánossá váló urbanisztikai jelenség a növekvő városiasodó térben. Térbeli leképeződése annak a gondolkodásmódnak: „Mi egy kertváros vagyunk, ide ne jöjjön jellemzően más beépítés, csak családiházas, mert az, zavaró lesz, túl sokan, és túl sűrűen leszünk!”. Persze ez is csak egy fejlődési folyamat, amely nem következmény nélküli.

A komplex problémákat kezelő strukturális átalakulást csak a közszféra kezdeményezheti, és hatékonyan csak ő is menedzselheti. Ehhez viszont kellenek olyan, nagyobb léptékű városfejlesztési projektek, amelyeknek a profitja akkora, hogy belefér a nagyobb, másképp nem finanszírozható átalakulás, és a szükséges infrák kiépítése. Ez leginkább akkor jöhet csak létre, ha egyszerre több projekt fejlesztése valósul meg (projekt-portfolió), vagy egy nagyobb, aminek fejlesztése során teremtődik akkora profit, hogy lehetővé válik a települési léptékű átalakulás.

Szükséges tehát a komplex (pl. pénzügyi) tervezés is a városfejlesztés programok megvalósítása során. Ebben is a köz- és magánszféra közötti jobb kooperációra lenne szükség, ami pl. a nyugat-európai városfejlesztési projektek megvalósításakor természetes, de nálunk ma még csak a polcra kerülő, pályázati dokumentum mellékleteként készülő IVS-ként ismerjük.

Meggyőződésem, hogy a zárt ajtók mögötti megegyezés nagyobb politikai kockázatokat rejt magában, mint egy nyíltan vállalt fejlesztési cél megoldásának nyílt kezelése, hatékony kommunikációval, átláthatóbb döntési mechanizmussal, annak bevitelével a közös gondolkodási térbe. Ezt hívják tőlünk nyugatabbra közösségi tervezésnek.

A magyar településfejlesztési politika, nem tudott megbirkózni azzal a feladattal, hogy az országot átvezesse a városfejlesztés demokratikus, az önkormányzati oldalról vezényelt, komplex szemléletű, valódi problémákat megoldó tervezési módszerek felé. E helyet abba a hibába esett, hogy komplikált, mindenki által értelmezhetetlen jogszabályi struktúrákkal akarták megvédeni az országot a „fejlesztői önös érdekektől”, és így lassan a fejlesztésektől is. A településfejlesztés és –rendezés, gyakorlatilag a túlszabályozottsága miatt ellehetlenült. Ezt mi sem bizonyítja jobban, hogy a szakma csak jogszabály-értelmezési problémákkal vannak elfoglalva, valós problémamegoldás helyett.

A városfejlesztési szakma válasza, a negatív hatásokra, a fejlesztőellenes építésügyi jogszabályok további szigorítása, amelynek következménye az elbürokratizálódott építészszabályozás, és a jogértelmezési bizonytalanságok miatti jogbizonytalanság, amely tovább növeli a fejlesztések körüli káoszt, és azok anyagi kockázatát. Ez pedig oda vezet, hogy a korrekt partneri viszonyt és a kiszámítható ingatlanpiaci befektetéseket kereső fejlesztők egyre inkább nagyívben elkerülik Magyarországot.

Fel kell azonban ismerni, hogy nem tiltással vagy korlátozással kell „kordában tartani” a fejlesztéseket, mert azok előbb-utóbb úgyis teret nyernek maguknak. A tudatos városfejlesztési politika a tér valós potenciáljára épít, a várható folyamatokat előre látja, és azokat jó irányba tereli. A fejlesztési projekteket és az átalakítást egyszerre menedzseli, mert csak így van esély a finaszírozási modell kialakítására is.

A nyugati országokban a fejlesztéspolitika nem a helyi önkormányzatokhoz van rendelve. Érthető, hiszen térségi szintű komplex intézményi és infrastruktúra-fejlesztésre van szükség, amit a kis elszigetelt önkormányzatok nem tudnak egyedül finanszírozni, bár megpróbálják. Minden településen nincs szükség egyszerre ipari park, fürdő és tudásközpont fejlesztésére, ezek meghatározására is a regionális vagy térségi szint alkalmas.

A regionális szintről nagyobb a rálátás egy térség problémáira, itt koncentrálódhat elegendő forrás a reális fejlesztési stratégia kialakításának profi szakmai támogatására, a menedzsment szervezet létrehozására, és projektek megvalósítására.

El kell hagynunk a rutinszerű megoldásokat, és új utakat kell keresnünk minden szinten: országos, régiós, települési, közösségi és egyéni szinten.

Az ország, a régiók, a térségek integrált szemléletű fejlesztésére van szükség, amelynek megalkotásához be kell vonni az egyes ágazatokat, a fejlesztés motorját képező vállalkozói szférát, az idegenforgalom képviselőit, stb., és olyan stratégiát kell létrehozni, amely a jelen helyzetben az ország túlélését szolgálja. Le kell azokat bontani térségi és ágazati szintre is, amelyhez megfelelő hatáskört és menedzsmentet is kell telepíteni.

Bár ez nem főépítészi feladat, de mégis azért nagyon fontos megemlíteni, mert a fejlesztési stratégiák, és programok mentén kell kidolgozni, és ütköztetni azokat az alapértékeket, amelyeket a főépítészi munkában is irányadóak, pl., állandó vita tárgyát képezi, hogy egy adott fejlesztés megvalósítása milyen módon teremt értéket, és miként, és meddig avatkozhat be pl. egy védett környezetbe.

Kiemelt fontosságú célok:

• Belvárosok, településközpontok komplex fejlesztése, rehabilitációja 2013 után is.
• A környezettudatos szemlélet elterjesztése mind a városfejlesztés, mind pedig az építészeti tervezés területén.
• Városaink, tereink identitásfejlesztése, integrált örökségvédelem.
• Bérlakás-program elterjesztésének támogatása.

Eszközök:

• A hosszú távú települési érdekeket is szemelőt tartó struktúratervezés, a komplex fejlesztési módszerek bevezetése és elterjesztése. Az így meghatározott célok és irányelvek mentén az egyes ágazatoknak és hatóságainak is jól átlátható érdekrendszert kell képviselnie, nem fordulhat elő, hogy az egyes hivatalokban ülő döntéshozók, az általános közjó fogalmát személyes értékrendjük mentén állapítsák meg. Eme elveket a regionális állami főépítészi hivatalokra és tervtanácsokra is ki kell terjeszteni, és fontos, hogy ne a már többtíz éves, dogmává vált szakmai elveket képviseljék, hanem az egységes irányelvű fejlesztési stratégiák mentén kiérlelt értékhierarchiát.
• Ehhez szükséges, hogy szakmánk meghatározó személyiségei is, ezeket, az értékeket kövessék, nyitottak legyenek a szemléletváltásra, a szakma megújulására, mert ezek a korszerűbb városfejlesztési elvek, amellyel eredményesebb lesz országunk és városaink, településeink. Ezeknek az elveknek az elterjesztését szeretném támogatni, és a döntéshozókat abban megnyugtatni, hogy számukra is ezek a leghatékonyabb módszerek. Ezek elterjedésének hiánya abból ered, hogy nem tudjuk, hogyan kell profin csinálni, és nem szánunk rá elegendő figyelmet.
• A stratégia-alkotás után az építési jogszabályokat, a (kiemelt) térségi terveket (Ország, Budapesti Agglomeráció, Balaton) kell újra gondolni, és leegyszerűsíteni. Helyette inkább új eszközöket kell bevezetni, pl. a megvalósítás centrikus struktúratervet kell széleskörű szakmai kommunikáció után elfogadtatni, és projektekre bontani. Olyan térbeli egyeztetési folyamat meghonosítása, amelynek alapvető funkciója a participáció, a piac, társadalom és a politika közötti kapcsolatok szakmai áthidalása, a város- és térségfejlesztési döntések valódi megalapozása céljából
• A fejlesztési elképzelések kidolgozásához több ötletpályázatot kell rendezni, és a komplex tervezési feladatokat (város és építészeti terveket egyszerre) kiíró mega-pályázat kiírását meg kell szüntetni. Az egyes döntési szinteket és ütemeket lépésről lépésre lehet és kell megvalósítani. Az ötletpályázatokat egyszerűbb metodikával kell lebonyolítani, mint a nagy építészeti ötletpályázatokat.

Budapest, 2010. szeptember 30.

Településtervezőként van módom belelátni azokba a folyamatokba, amelyek a legtöbb nagyobb város- és ingatlanfejlesztési ügyet botrányba sodorhatja. Előre leszögezem, hogy ezekből, a történetekből, nem az egyes szereplők személyes döntéseinek a helyessége vagy helytelensége érdekel, és nem is a korrupciógyanús ügyletek léte vagy nem léte, hanem az, hogy hogyan válnak ezek az ügyek általában a település- és térségfejlesztési politika alulműködésének tüneteivé, és mi a kiút.

Előre kijelentem, hogy a Grupo Milton Zrt., Páty és Sávoly Önkormányzata is tervezőként ügyfeleink, és velük korrekt üzleti kapcsolatban állunk, de hangsúlyozom, hogy nem ez a tény befolyásol ennek a cikknek a megírásában, hanem az, hogy megvizsgáljuk, miként szólnak ezek a magyar településfejlesztés gyakorlatáról.

Általános hozzáállás, hogy ilyen esetekben, a tünet-együttes mélyebb okainak vizsgálata helyett megelégszünk a szereplők hibáztatásával (lásd a szifilisz és a hintőpor estét), pedig minden jelenség mögött összetett működési zavarok vannak. Azt állítom, hogy nem egy vagy két emberen kell elverni a port a változásért, hanem ezt az összes körülményt, rendszerében kell felülvizsgálni.

Minden térségnek van egy fejlesztési potenciálja, amely előbb-utóbb teret nyer magának, csak nem mindegy, hogyan: itt-ott foltokban, vagy koncepcióra építve engedik be a fejlesztőket. Így indul a HVG-ben megjelenő cikk.

Általában a helyi lakosság ellenállásába ütköznek ma azok a nagyobb városfejlesztési akciók, pl. pátyi golfprojekt, amelyek természetes velejárója a globális városi terek átalakulásának, fejlődésének. A 90-es évek elején, a privatizáció és a gazdaság átalakulása felgyorsította az addig lassú urbanizációs és szuburbanizációs folyamatokat, amely felkészületlenül érte az új önkormányzatokat.

A településfejlesztés és rendezés ügye az állami direkt irányításból, és a nagy központosított tervezőintézetekből a szétaprózódott és felkészületlen önkormányzati irányítás alá került, amelyeknek egyszerre kellett volna a demokratikus döntéshozatali rendszert kialakítania, hatékony és versenyképes település- és térségfejlesztési víziót megalkotni és működőképes településmenedzsmentet felállítani. Ez valódi minták és állami segítség nélkül esélytelen volt, de ami a szomorú, hogy a mai napig sem sikerült ezt kialakítani. Az átalakulás tehát, spontán módon zajlott le és zajlik még ma is.

Minden városi térnek, térségnek, sőt egy országnak is van egy fejlesztési potenciálja, amely adottságaiból fakad, és amelyet tudatosan, egy közös vízió mentén lehetne és kellene fejleszteni. A magánfejlesztők ezt a potenciált akarják kihasználni, az ő dolguk, hogy a piaci igényeket mérlegeljék, kielégítsék, és a kockázathoz mért profitot a végén elkönyveljék. (lásd az idevágó korábbi blogcikket is: „Ki fejleszti a települést, az önkormányzatok, a fejlesztők vagy a szakma?”, amelyben megtudhatjuk, mi és mekkora a fejlesztők kockázata ma Magyarországon.)

Tehát ők olyan ingatlanpiaci „termék” létrehozásában motiváltak, ami eladható, amire igény van, és amire igény generálható, pl. kaszinó, lakópark, ipari park, MotoGP pálya, stb. Általuk az urbanizációs folyamatok kérlelhetetlenül teret nyernek maguknak, csak nem mindegy, hogy hogyan, tudatosan, egy közös vízió mentén, a nagy struktúrák átalakítását is befolyásolva, vagy koncepciótlanul, kisebb foltokban.

A közszféra által irányított, kezdeményező típusú, térségi és településfejlesztési stratégia, valamint ezek aktív menedzsmentjének hiányában a fejlesztések kezdeményezői szinte kizárólag a magánfejlesztők lettek, akik természetesen egy adott tér fejlesztési potenciálját kívánják kihasználni. Megjelenésüket legtöbbször ellenszenv kíséri, amely persze magyarázható az üzleti előnyök nem mindig etikus megszerzésével is, de valójában a fő probléma, hogy az ott élőket felkészületlenül, és váratlanul éri, életmódjukat, ingatlanuk értékét befolyásolja, pl. pátyi golf-projekt. Ezeket, a magas labdákat persze, a politikai közélet minden szereplője fel is használ, és le is üt. Így vagy úgy, tehát az egyre szaporodó botrányok, már az országos jelentőségű projekteket (lásd: Sávoly Balatonring és kapcsolódó beruházásai) is eléri, és sajnos be is dönti.

A sávolyi MotoGP rendezési tervének majdnem egyéves készítése során, folyamatosan érzékeltem azt a rossz megítélést a külföldi partnerek részéről, amely az állandó döntési bizonytalanságból, a váratlanul felbukkanó rosszakarók tömegéből, az áthatolhatatlan jogszabályok és hivatali struktúrák ellenállásából adódó óriási kockázatból ered.

A nyugat-európai országokban, egy nemzetközi és egy országos jelentőségű projekt esetén, amikor annak közös létrehozásáról az érintett felek (állam, régió, település, fejlesztő) megegyeznek, már lényegesen csökken a megvalósulás, és így a befektetett tőke kockázata is, az egyes szereplők között konszenzus van. Természetesen ezek jól előkészített projektek, a térség és a település fejlesztési politikája kidolgozott, jól kommunikált, minden szempontból megalapozott. Nálunk ezek hiányában a kockázat, a használatbavételi engedély kiadásáig folyamatosan magas szinten van, és még az utolsó pillanatban is elbukhat egy projekt. Ez természetesen futótűzként terjed a nemzetközi pénzügyi világban, porig rombolva Magyarország megítélését és tekintélyét.

Hibáztathatjuk, persze az egyes szereplőket, biztosan található rá elegendő indok, mégis azt állítom, hogy a probléma megoldása az állam, a régió és a települési önkormányzat, tehát a közszféra kezében van, amelynek egy tér valós potenciáljára épülő, komplex problémákat kezelő térségfejlesztési projektek megvalósítását kellene kezdeményezni, menedzselni, és hozzá az eszközrendszert, így a finanszírozást is és a fejlesztői oldalt is megszervezni. Egy, a többség, és a fejlesztők által is vonzó és reális jövőkép mentén létrejövő fejlesztési elképzelés növelné az együttműködési készséget, amely kivetülne az egész települési környezetre, és a fejlesztési projektek sikerére

Ma a települések, vagy térségek valós fejlesztési potenciálját és valódi lehetőségeit a helyi politika jellemzően nem kívánja tudomásul venni, ezért nem is kezeli (Ez a fejlődő térségekre, így pl. a Budapesti Agglomerációra, a Balaton és az ország nyugati térségére igaz, a hátrányos térségeknél más a probléma gyökere). Hamis állítások mentén (pl. illeszkedés, tájba illesztés) mentén rutinszerűen alkalmazott eszközrendszerrel, nem tudja ezeket hatékonyan indukálni, irányítani, motiválni, kommunikálni, támogatni, stb. Mivel kimondva, vagy kimondatlanul, de ezen hiányosságai tudatában van, fél a fejlesztések, fejlesztők megjelenésétől, ösztönösen ellenáll nekik, és velük szemben irreális követelései vannak: tilt és szabályoz. A másik véglet, elnézést a kifejezésért: de „lefekszik” neki. Mindegyik a fent elemzett nem jó működés(tetés) eredménye.

Így vagy nem történik semmi hosszú évekig egy településen, és elindul a lassú leépülés, a problémák elmélyülése, vagy váratlanul zúdul rá az adott térre, térségre egy nagyobb, nem biztos, hogy pontosan oda illő projekt. Ezzel viszont azt érik el, hogy az ott élők a fejlesztési szándékot sokszor indokolatlannak és erőszakosnak élik meg.

A harmadik, nevezzük kompromisszumos megoldásnak, hogy óvatosan, csak kisebb ütemekben engedik a fejlesztéseket megvalósulni, amelynek a településfejlesztésre nézve más negatív következményei lehetnek. Minden döntésünk vagy nem döntésünk, jó- és rosszdöntésünk leképeződik a települési térben.

Érd kiváló példája a városi léptékben megvalósuló araszoló, tömbönkénti fejlődésnek, az óriás falu ellentmondásainak, amely már egyre inkább ismert, és általánossá váló urbanisztikai jelenség a növekvő városiasodó térben. Térbeli leképeződése annak a gondolkodásmódnak: „Mi egy kertváros vagyunk, ide ne jöjjön jellemzően más beépítés, csak családiházas, mert az, zavaró lesz, túl sokan, és túl sűrűen leszünk!”. Persze ez is csak egy fejlődési folyamat, amely nem következmény nélküli.

Megjegyzem, persze, hogy ez a lassú, lopakodó fejlődés sem jöhetett volna létre, a tér megfelelő fejlesztési potenciálja nélkül, de a tudatos irányítás hiányában mára már sokkal nagyobb és költségesebb beavatkozásokra lenne szükség, ha a strukturálatlanság következményeit fel szeretnénk számolni, például:

A valós térségfejlesztési potenciálra épülő, egy város- vagy városrész megújulását szolgáló, irányított fejlesztés során, az építészeti arculat jobban befolyásolható, a felszín alatti parkolás nagyobb terület egységes kezelésével megoldhatóak, új és vonzó közterek hozhatóak létre.

A komplex problémákat kezelő strukturális átalakulást csak a közszféra kezdeményezheti, és hatékonyan csak ő is menedzselheti. Ehhez viszont kellenek olyan, nagyobb léptékű városfejlesztési projektek, amelyeknek a profitja akkora, hogy belefér a nagyobb, másképp nem finanszírozható átalakulás, és a szükséges infrák kiépítése. Ez leginkább akkor jöhet csak létre, ha egyszerre több projekt fejlesztése valósul meg (projekt-portfólió), vagy egy nagyobb, aminek fejlesztése során teremtődik akkora profit, hogy lehetővé válik a települési léptékű átalakulás. Lásd, pl. a biatorbágyi Tó-park, a budapesti Corvin-sétány, illetve a pátyi golfpálya, a sávolyi Balatonring és kapcsolt projektjeik.

Természetesen, ezen gondolatmenet mentén, eljutunk oda, hogy ez visszahat a beépítés intenzitására is, hiszen ha komplexen gondolkodunk, akkor a megvalósítandó cél, és az ehhez szükséges eszközök, így az anyagiak is a tervezés részét kell hogy képezze a közös gondolkodásnak, tehát nemcsak a dogmává vált építészeti illeszkedési szempontokat kell preferálni egy átalakuló térben, mert adott esetben az visszafelé is elsülhet el.

Szükséges tehát a pénzügyi tervezés is a városfejlesztés programok megvalósítása során. Ebben is a köz- és magánszféra közötti jobb kooperációra lenne szükség, ami pl. a nyugat-európai városfejlesztési projektek megvalósításakor természetes. Tehát olyan szituációt kellene teremteni, amely mindkét fél számára elfogadható és természetes ebben a vonatkozásban is. Ez persze még szintén egy közös tanulni való ma Magyarországon. Meggyőződésem, hogy a zárt ajtók mögötti megegyezés nagyobb politikai kockázatokat rejt magában, mint egy nyíltan vállalt fejlesztési cél megoldásának nyílt kezelése, hatékony kommunikációval, átláthatóbb döntési mechanizmussal, annak bevitelével a közös gondolkodási térbe. Ezt hívják tőlünk nyugatabbra közösségi tervezésnek.

A magyar településfejlesztési politika, beleértve a szakmai irányító testületeket, így a minisztériumot is, nem tudott megbirkózni azzal a feladattal, hogy az országot átvezesse a városfejlesztés demokratikus, az önkormányzati oldalról vezényelt, komplex szemléletű, valódi problémákat megoldó tervezési módszerek felé. E helyet abba a hibába esett, hogy komplikált, mindenki által értelmezhetetlen jogszabályi struktúrákkal akarták megvédeni az országot a „fejlesztői önös érdekektől”, és így lassan a fejlesztésektől is. A településfejlesztés és –rendezés, gyakorlatilag a túlszabályozottsága miatt ellehetlenült. Ezt mi sem bizonyítja jobban, hogy a szakma csak jogszabályértelmezési problémákkal vannak elfoglalva, valós problémamegoldás helyett.

A városfejlesztési szakma válasza, a negatív hatásokra, a fejlesztőellenes építésügyi jogszabályok további szigorítása, amelynek következménye az elbürokratizálódott építészszabályozás, és a jogértelmezési bizonytalanságok miatti jogbizonytalanság, amely tovább növeli a fejlesztések körüli káoszt, és azok anyagi kockázatát. Ez pedig oda vezet, hogy a korrekt partneri viszonyt és a kiszámítható ingatlanpiaci befektetéseket kereső fejlesztők egyre inkább nagyívben elkerülik Magyarországot.

Fel kell azonban ismerni, hogy nem tiltással vagy korlátozással kell „kordában tartani” a fejlesztéseket, mert azok előbb-utóbb úgyis teret nyernek maguknak. A tudatos városfejlesztési politika a tér valós potenciáljára épít, a várható folyamatokat előre látja, és azokat jó irányba tereli. A fejlesztési projekteket és az átalakítást egyszerre menedzseli, mert csak így van esély a finaszírozási modell kialakítására is.

A nyugati országokban a fejlesztéspolitika nem a helyi önkormányzatokhoz van rendelve. Érthető, hiszen térségi szintű komplex intézményi és infrastruktúra-fejlesztésre van szükség, amit a kis elszigetelt önkormányzatok nem tudnak egyedül finanszírozni, bár megpróbálják. Minden településen nincs szükség egyszerre ipari park, fürdő és tudásközpont fejlesztésére, ezek meghatározására is a regionális vagy térségi szint alkalmas.

A regionális szintről nagyobb a rálátás egy térség problémáira, itt koncentrálódhat elegendő forrás a reális fejlesztési stratégia kialakításának profi szakmai támogatására, a menedzsment szervezet létrehozására, és projektek megvalósítására.

Bátor és kreatív, mégis reális fejlesztési stratégiákra lenne tehát szükség, amely kialakításába be kellene vonni a tér szereplőit, így a fejlesztőket is. Velük, egy ilyen rendszerben partnerként kellene és lehetne együttműködni. A komplex megoldások kiérlelése persze összetett folyamat, más készségeket kell hozzá elsajátítani, és a szereplőknek maximálisan együtt kell működni, felelősséget vállalva egymás sikeréért (tudom, ne is mondja!). Egy ilyen fejlesztési környezet létrehozása persze, nem csak a szemléletünk, eszközrendszerünk, hanem az egész jogszabályi rendszerünk felülvizsgálatát igényli. Tudom, utópisztikus, de egyszer csak eljön az, az idő, hogy rádöbbenjünk, hogy ezt így nem lehet folytatni. Rá fogunk kényszerülni, hogy egyszer elhagyjuk a rutinszerű megoldásokat, és új utakat keressünk minden szinten: országos, régiós, települési, (érdek)közösségi és egyéni szinten.

Azzal, hogy idáig ezt az írást elolvasta, már óriási lépést tett meg ezen az úton. Nyitottsága és állhatatossága az, ami előbb utóbb meghozza az eredményét. Gratulálok hozzá, és köszönöm, hogy megtisztelt figyelmével. Segítsen kérdéseivel, hogy mi az a téma, amiről szívesen olvasna, különösen, hogy közelegnek az önkormányzati választások, és ideje arra megkezdeni a felkészülést. Írjon nekem erre az email címre: hptt@hptt.hu, és/vagy ossza meg véleményét a többiekkel ezen az oldalon, itt lejjebb!